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Manutenzione Straordinaria

manutenzione straordinaria

Quando si parla di “Ristrutturare la propria casa” si sta usando in realtà una definizione generica che va invece inquadrata nella complessa normativa edilizia ed urbanistica, per poter seguire il percorso burocratico idoneo.

Prima di intraprendere qualsiasi attività di ristrutturazione della propria casa bisogna informarsi presso l’ufficio tecnico del Comune dove è situato l’immobile o presso lo Sportello Unico dell’edilizia, se attivo.

Prima di dar corso a qualsiasi lavoro nella propria unità abitativa è bene accertarsi di quali siano gli obblighi di legge a proprio carico. Gli adempimenti di legge (e quindi le pratiche edilizie) variano a seconda del tipo di lavoro che si intende realizzare ed alle caratteristiche edilizie ed urbanistiche dell’immobile in cui si eseguiranno i lavori. Come già accennato sopra gli uffici tecnici del Comune ( settore edilizia privata) dove è situato l’immobile o lo Sportello Unico dell’edilizia, se presente, sono generalmente a disposizione dei cittadini per fornire informazioni in merito.

Si intende con manutenzione straordinaria, in genere l’insieme delle azioni migliorative (Manutenzione migliorativa), la Manutenzione preventiva rilevante (quali ad esempio revisioni, che aumentano il valore dei sistemi e/o ne prolungano la longevità), ed in taluni casi anche correttive (Manutenzione correttiva), quando l’intervento correttivo aumenta in modo significativo il valore residuo e/o la longevità del sistema, il cui scopo non è dettato da una esigenza impellente di ripristinare il livello ottimale di funzionamento, ma piuttosto da una gestione economica, nel tempo, del sistema mantenuto.

Il D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia” contiene, al Titolo I art. 3, le definizioni degli interventi edilizi, di cui si riporta qui di seguito uno stralcio relativo alle opere di manutenzione straordinaria:

Si intendono come interventi di manutenzione straordinaria “ le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;

Di seguito un elenco, di quelli che sono i più comuni interventi che rientrano nella casistica di manutenzione straordinaria:

Per quanto riguarda gli interventi sull’esterno di un’unità immobiliare:

  • Opere di sostituzione di serramenti esterni, persiane, serrande, con altra tipologia di infissi differente per forma e materiali.
  • Realizzazione di cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni.
  • Opere di rifacimento o di nuova realizzazione di intonaci esterni.
  • Interventi finalizzati alla formazione di cortili e giardini, anche con piantumazione di alberi.
  • Realizzazione e apertura di nuove porte o finestre verso l’esterno.

Per quanto riguarda gli interventi effettuabili sull’ambiente interno di un’unità immobiliare:

  • Frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari, che non comportino la modifica dell’assetto distributivo dell’intero fabbricato.
  • Sostituzione di solai di copertura con altri aventi materiali e strutture differenti, senza modifica delle quote di colmo o gronda.
  • Opere di rifacimento di scale e rampe.
  • Sostituzione di tramezzi interni con modifica dello schema distributivo, ma senza alterare superfici, volumi e destinazione d’uso.
  • Opere di consolidamento statico di strutture portanti dell’edificio, sia in fondazione che in elevazione.
  • Realizzazione, rifacimento integrale o integrazione di servizi igienico – sanitari.
  • Rifacimento o modifica integrale degli impianti anche con installazione di pannelli solari o fotovoltaici.
  • Interventi di realizzazione di elementi accessori o pertinenziali che non comportino l’aumento di volumi o superfici utili, come scale di sicurezza ed ascensori, volumi tecnici, centrali termiche, anche all’esterno dell’edifico.
  • Interventi finalizzati al risparmio energetico ( come la coibentazione o rifacimento del manto di copertura e la realizzazione di cappotti esterni.)
  • Sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica di materiale o tipologia di infisso;
  • Realizzazione ed adeguamento di opere accessorie e pertinenziali che non comportino aumento di volumi o di superfici utili.
  • Realizzazione di volumi tecnici, quali centrali termiche, impianti di ascensori, scale di sicurezza, canne fumarie.
  • Realizzazione di chiusure o aperture porte interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e dell’edificio.
  • Realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate.
  • Realizzazione di elementi di sostegno di singole parti strutturali;

Rientrano nella manutenzione straordinaria anche le opere di consolidamento statico (p.e. se un edificio sta crollando a causa di un elemento strutturale logorato o sottodimensionato bisogna sostituirlo o rinforzarlo, oppure sono opere di consolidamento statico anche le catene utilizzate per migliorare la resistenza dell’edificio al terremoto), il rifacimento integrale dei servizi igienici e degli impianti relativi e la modifica integrale dell’impianto idrico, dell’impianto elettrico, dell’impianto sanitario.

Gli interventi di manutenzione straordinaria possono usufruire di detrazione Irpef del 50% e, visto che tra di essi rientrano anche le opere per l’ implementazione dell’efficienza energetica, di detrazione pari al 65%.

Tuttavia le due agevolazioni non sono cumulabili per cui bisognerà distinguere nella contabilità le diverse lavorazioni, oppure, nel caso in cui gli interventi possano fruire dell’una o dell’altra, scegliere quella che si ritiene più conveniente in base alla propria situazione.

Un’altra distinzione importante va fatta in base alla tipologia dell’immobile: della detrazione 50%, infatti, possono godere solo gli edifici residenziali, di quella del 65%, invece, tutte gli edifici, di qualunque categoria catastale.

Come accade per la manutenzione ordinaria, anche gli interventi di manutenzione straordinaria sono tra quelli che possono usufruire dell’Iva agevolata al 10%, se eseguiti su edifici a prevalente destinazione abitativa.

Tale aliquota si può applicare alla prestazione di servizi, cioè ai lavori eseguiti dall’impresa e all’acquisto dei materiali, se effettuato dall’impresa stessa.

Se invece l’acquisto dei materiali viene fatto direttamente dal committente, l’aliquota Iva è quella ordinaria.

Se invece gli interventi sono finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche, l’aliquota Iva agevolata è del 4%.

Per usufruire delle aliquote agevolate il committente deve presentare all’impresa una dichiarazione scritta in cui ne fa richiesta, assumendosi la responsabilità del tipo di interventi effettuati.

I costi delle prestazioni professionali del tecnico incaricato (architetto, ingegnere o geometra), non sono invece soggetti ad Iva agevolata, ma ad aliquota ordinaria. E’ possibile, comunque, portare anche questi onorari in detrazione.

 

Non sono interventi di manutenzione straordinaria quelli che alterano la sagoma, la forma, il volume o la superficie complessiva dell’edificio e la relativa destinazione d’uso (p.e. la realizzazione di una veranda per coprire un terrazzo modifica la sagoma, la forma, il volume e cambia la destinazione d’uso del terrazzo da non abitativo ad abitativo e, pertanto, non è manutenzione straordinaria, ma ristrutturazione edilizia. La redistribuzione della casa mediante la demolizione di tramezzi e la modifica delle stanze non altera né la sagoma, né la forma, né il volume e neppure la destinazione d’uso, ed è, quindi, manutenzione straordinaria).

 

La manutenzione straordinaria comprende una serie di interventi possibili che possono portare anche ad una certa trasformazione dell’immobile, senza però mutarne destinazione d’uso, superfici e volumi, e che spesso richiedono un progetto a firma di tecnico abilitato.

Per questo è necessario presentare in comune, prima dell’inizio dei lavori, una Comunicazione di Inizio Lavori (C.I.L, C.I.A. o C.I.A.L.), asseverata dal tecnico ed accompagnata da tutti gli elaborati grafici e documenti necessari.

Nel caso in cui i lavori prevedano interventi su parti strutturali, come l’apertura di un vano in un muro portante o la sostituzione di un solaio, si dovrà, invece, presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.).

In questo caso sarà anche necessario, prima di iniziare i lavori, depositare il progetto e la verifica strutturale al Genio Civile.

Alcuni comuni prevedono per determinati interventi, come il frazionamento in due distinte unità immobiliari, ancora la vecchia D.I.A. o addirittura il Permesso di Costruire.

Anche in caso di manutenzione straordinaria bisogna ottemperare all’obbligo di rispetto delle prescrizioni in materia di sicurezza e presentare la notifica preliminare all’ASL nel caso ne ricorrano i presupposti, cioè nel caso in cui intervengano almeno due imprese anche non contemporaneamente.

Nel caso in cui ci sia necessità di installare su suolo pubblico opere provvisionali, come ponteggi, bisognerà presentare preventivamente la richiesta di Occupazione di Suolo Pubblico (OSP) e pagare i relativi oneri.

Infine, quando i lavori comportino una modifica della distribuzione interna dell’edificio, o la presenza di nuove aperture, prima che i lavori siano terminati, bisognerà provvedere alla richiesta di variazione catastale ed allegare la relativa ricevuta alla comunicazione di fine lavori.

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