Oops! It appears that you have disabled your Javascript. In order for you to see this page as it is meant to appear, we ask that you please re-enable your Javascript!

           RISTRUTTURIAMO ASSIEME A VOI!

 

Manutenzione Ordinaria

 

manutenzione

Quando si parla di “Ristrutturare la propria casa” si sta usando in realtà una definizione generica che va invece inquadrata nella complessa normativa edilizia ed urbanistica, per poter seguire il percorso burocratico idoneo.

Prima di intraprendere qualsiasi attività di ristrutturazione della propria casa bisogna informarsi presso l’ufficio tecnico del Comune dove è situato l’immobile o presso lo Sportello Unico dell’edilizia, se attivo.

Prima di dar corso a qualsiasi lavoro nella propria unità abitativa è bene accertarsi di quali siano gli obblighi di legge a proprio carico. Gli adempimenti di legge (e quindi le pratiche edilizie) variano a seconda del tipo di lavoro che si intende realizzare ed alle caratteristiche edilizie ed urbanistiche dell’immobile in cui si eseguiranno i lavori. Come già accennato sopra gli uffici tecnici del Comune ( settore edilizia privata) dove è situato l’immobile o lo Sportello Unico dell’edilizia, se presente, sono generalmente a disposizione dei cittadini per fornire informazioni in merito.

Il D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia” contiene, al Titolo I art. 3, le definizioni degli interventi edilizi, di cui si riporta qui di seguito uno stralcio relativo alle opere di manutenzione ordinaria:

  • “Interventi di manutenzione ordinaria“: si considerano tali gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

La manutenzione ordinaria inoltre si riferisce ai lavori di recupero che non necessitano di permessi del Comune per essere effettuati.

La manutenzione ordinaria non prevede inoltre nessun pagamento presso l’Amministrazione locale.

Nello specifico, e secondo il D.P.R. Numero 380 del 2001, i lavori di manutenzione ordinaria comprendono:

  • I lavori di riparazione,
  • Sostituzione di finiture presenti all’interno dell’abitazione e che servono a rendere funzionanti e utilizzabili gli impianti già esistenti dell’edificio.

Fanno dunque parte dei lavori di manutenzione ordinaria le opere di ristrutturazione che si devono compiere all’interno di un’abitazione come la sostituzione dei pavimenti e la tinteggiatura e/o intonacatura delle pareti .

Si possono annoverare fra i lavori di manutenzione ordinaria anche le opere di riparazione degli impianti (come la sostituzione dei fili elettrici, caldaie o sanitari, delle tubature dell’acqua o del gas, delle piastrelle in cucina o in bagno) .

Le opere di manutenzione ordinaria prevedono dunque la riparazione, modifica o sostituzione di zone interne all’edificio; non sono invece permesse modifiche riguardanti parti strutturali della casa o la realizzazione di servizi igienico sanitari, che fanno parte invece delle opere di manutenzione straordinaria. Riguardo ai lavori esterni all’edificio, essi vengono concessi a seconda del tipo di opera che si intende compiere e della città nella quale ci si trova.

Facendo riferimento alla normativa vigente le opere di manutenzione ordinaria trovano una specifica definizione nell’articolo 3 del Testo Unico dell’Edilizia (d.p.r. 380/01).

In questo articolo in particolare la manutenzione ordinaria, viene definita alla lettera come “gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.”

Caratteristica principale degli interventi di manutenzione ordinaria, quindi, è quella di riguardare finiture e materiali esistenti, senza che ci sia la loro sostituzione, ma solo semplici lavori di riparazione.

Affinchè sia più chiara la definizione per i profani del settore ecco qui di seguito un elenco di quelli che si possono considerare i tipi più frequenti di interventi di manutenzione ordinaria.

Per quanto riguarda le finiture esterne di un edificio le più comuni opere di manutenzione ordinaria sono:

  • Opere di riparazione o sostituzione del manto di tegole di copertura o dell’orditura secondaria del tetto, senza intervenire su sagoma e pendenza.
  • Rifacimenti di pavimentazioni esterne di balconi, terrazzi, cortili e portici.
  • Opere di impermeabilizzazione delle coperture.
  • Interventi sulla facciata degli edifici ( come ripristino di tinteggiature, intonaci e rivestimenti senza cambiare i materiali o pulitura della superficie.)
  • Opere di riparazione e sostituzione di grondaie, pluviali e camini ( anche con materiali diversi ).
  • Opere di riparazione e sostituzione di serramenti ( come porte, finestre, portoni d’ingresso e anche vetrine dei negozi, senza cambiare caratteristiche come la sagoma e il colore).
  • Installazione di grate o inferriate alle finestre.
  • Installazione di tende da sole o zanzariere o di doppi vetri alle finestre

Per quanto riguarda invece gli ambienti interni un’unità abitativa le più comuni opere di manutenzione ordinaria sono:

  • Opere di riparazione e/o sostituzione di porte e finestre.
  • Opere di rifacimento di pavimentazioni interne ( compreso l’eventuale rinforzo dei solai, con rete elettrosaldata o rifacimento del massetto).
  • Opere di rifacimento di intonaci, tinteggiature e rivestimenti.
  • Opere di sostituzione di apparecchi igienico sanitari e riparazioni dell’impianto idrico.
  • Opere di riparazione dell’impianto elettrico e/ o integrazione con nuovi punti luce.
  • Manutenzione obbligatoria periodica di caldaie e impianti di riscaldamento.
  • Opere di spostamento di porte interne e di arredi fissi.
  • Interventi di semplice riparazione di elementi strutturali.

Gli interventi di manutenzione ordinaria non possono usufruire di detrazione Irpef del 50% se eseguiti su edifici privati.

Nel caso di edifici condominiali, invece, è fatta eccezione se si tratta di interventi di manutenzione ordinaria eseguiti sulle parti comuni; quindi lavori come la tinteggiatura della facciata, il rifacimento della pavimentazione del cortile o la riparazione dell’impianto elettrico delle scale sono detraibili se fatti in condominio.

L’unica circostanza in cui è prevista la detraibilità degli interventi di manutenzione ordinaria è nel caso in cui siano fatti a completamento di interventi più pesanti (nel caso, ad esempio, di realizzazione di un impianto di riscaldamento radiante in cui sia necessario demolire il pavimento esistente ed installare un nuovo rivestimento; quest’ultimo potrà essere detratto, perché trattasi di intervento necessario per rendere l’opera completa.).

Gli interventi di manutenzione ordinaria sono tra quelli che possono usufruire dell’Iva agevolata al 10%, se eseguiti su edifici a prevalente destinazione abitativa.

Tale aliquota si può applicare alla prestazione di servizi, cioè ai lavori di manutenzione ordinaria eseguiti dall’impresa e all’acquisto dei materiali, se effettuato dall’impresa stessa.

Se invece l’acquisto dei materiali per lavori di manutenzione ordinaria viene fatto direttamente dal committente, l’aliquota Iva è quella ordinaria. Ad esempio, se si decide di tinteggiare la casa in fai da te, non si potrà avere l’Iva agevolata per l’acquisto di vernici ed attrezzi.

Il committente deve presentare all’impresa una dichiarazione scritta in cui chiede l’aliquota agevolata, assumendosi la responsabilità del tipo di interventi effettuati.

L’eventuale prestazione professionale di un tecnico (architetto, ingegnere o geometra), non è invece soggetta ad Iva agevolata, ma ad aliquota ordinaria.

La manutenzione ordinaria rientra tra gli interventi di attività edilizia libera, così come prescritto dall’art. 6 del Testo Unico, per cui non è soggetta a richiesta di titoli abilitativi al Comune, tranne nel caso di interventi sulla facciata, in cui bisogna verificare la presenza di vincoli o di Piano del Colore e, di conseguenza, presentare relativa comunicazione allo Sportello Unico dell’Edilizia.

Rimane l’obbligo di rispetto delle prescrizioni di sicurezza e della notifica preliminare all’ASL nel caso ne ricorrano i presupposti, cioè nel caso in cui intervenga più di una impresa anche non contemporaneamente.

Nel caso in cui, poi, ci sia necessità di installare su suolo pubblico opere provvisionali, come ponteggi, sarà necessario presentare preventivamente la richiesta di Occupazione di suolo Pubblico (OSP) e pagare i relativi oneri.

Un’altra definizione di manutenzione ordinaria è la seguente:

  • l’insieme delle azioni manutentive che hanno quale unico scopo quello di riportare un sistema (o un suo componente) da uno stato di avaria, allo stato di buon funzionamento precedente l’insorgere del problema, senza modificare o migliorare le funzioni svolte dal sistema, né aumentarne il valore, né migliorarne le prestazioni. In questo caso possiamo considerare come sistema l’insieme degli impianti e delle componenti che vanno a costituire l’unità immobiliare.

La principale differenza fra il concetto di manutenzione ordinaria e quello di manutenzione straordinaria sta proprio nella natura dell’intervento : la manutenzione ordinaria comprende la semplice manutenzione correttiva e la manutenzione preventiva minore (limitatamente alle operazioni di routine e di prevenzione del guasto, la manutenzione straordinaria comprende invece tutte le restanti azioni manutentive come la manutenzione migliorativa e la manutenzione preventiva rilevante (quali ad esempio revisioni, che in genere aumentano il valore dei sistemi e/o ne prolungano la longevità).

Il tuo nome (richiesto)

La tua email (richiesto)

Il tuo messaggio