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Agevolazioni Ristrutturazione

Cosa sono le agevolazioni ristrutturazione?

La detrazione per la Ristrutturazione edilizie è stata introdotta dalla legge 449/1997. Gli ultimi interventi legislativi hanno prima aumentato la percentuale di spesa detraibile (dal 36 al 50%) e poi hanno prorogato la maggiorazione fino a fine 2014 allargandola anche ai mobili.

Le detrazioni fiscali per Ristrutturazione edilizia sono quelle agevolazioni Irpef che consentono il rimborso del 50% di quanto speso appunto per interventi di manutenzione straordinaria, o anche solo ordinaria per le parti in comune dei condomini, ai quali si può legare appunto il bonus mobili ed elettrodomestici, cioè una ulteriore agevolazione sempre al 50% se l’acquisto avviene sempre nel quadro di tali interventi, ovvero contemporaneamente.

Le agevolazioni ristrutturazione sono valide per tutti i lavori di ristrutturazione rientranti nelle categorie sopraelencati effettuati nel periodo di tempo che va dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2014.

A partire dal 2015 la detrazione scenderà al 40% e sarà sempre prevista per un tetto massimo di 96 mila euro.

A partire dal 2016 il bonus tornerà all’aliquota ordinaria del 36% con tetto massimo di spesa di 48 mila euro.

La detrazione va ripartita in 10 quote annuali di pari importo, partendo da quello in cui è stata sostenuta la spesa.

Sono  esclusi dalle agevolazioni ristrutturazione tutti i lavori di manutenzione ordinaria eseguiti all’interno della singola unità immobiliare da ristrutturare che rientrano nelle seguenti categorie:

  • Lavori di riparazione.
  • Lavori di  rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici.
  • Lavori necessari a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
  • Lavori di  sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti.
  • Lavori di tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni.
  • Lavori di rifacimento di intonaci interni.
  • Lavori di impermeabilizzazione di tetti e terrazze
  • Lavori di verniciatura delle porte dei garage.

Il limite massimo di spesa per i lavori di ristrutturazione è fissato a 96mila euro già dallo scorso anno, il limite massimo di spesa per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici invece è 10mila euro.

I 10mila euro massimi su cui calcolare la detrazione al 50% per il bonus mobili ed elettrodomestici  non vanno considerati all’interno dei 96mila euro di spesa massima per i lavori di ristrutturazione edilizia.

Dunque si possono spendere al massimo 96mila euro oltre a  10mila euro ed ottenere due distinte detrazioni fiscali al 50%, sempre però che l’acquisto di mobili ed elettrodomestici avvenga nel contesto di una ristrutturazione, ovvero negli stessi limiti temporali.

 

Chi può usufruire delle detrazioni sulle agevolazioni ristrutturazione?

La detrazione spetta a chi sostiene la spesa. Quindi, non solo i proprietari degli immobili (o i titolari di altri diritti reali, come nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione o superficie), ma anche, per esempio, i locatari o i comodatari. Inoltre, va ricordato che, se sostiene la spesa e i bonifici e le fatture sono a lui intestate, ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile su cui sono eseguiti i lavori (coniuge, parente fino al terzo grado, affine fino al secondo grado).
La cessazione dello stato di locazione (così come quella di comodato) non fa venire meno il diritto alla detrazione per l’inquilino (o il comodatario) che ha eseguito i lavori.
Non ha rilievo invece la condizione di familiare a carico.

Infine altri soggetti che possono beneficiare del diritto alle agevolazioni di ristrutturazioni sono:

  • Soci di cooperative divise e indivise.
  • imprenditori individuali per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce.
  • Soggetti indicati nell’articolo 5 del TUIR (testo unico imposte sui redditi), che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.

Come si detraggono le agevolazioni ristrutturazione?

L’obbligo di inviare la  comunicazione al Centro operativo di Pescara dell’Agenzia delle Entrate è stato abolito; non è dunque più necessario l’adempimento preventivo.

Occorre però  essere in possesso degli altri documenti eventualmente necessari per l’attività edilizia (Dia-Dichiarazione di Inizio Attività, Scia- Segnalazione Certificata di Inizio Attività, Concessione Edilizia) da esibire in caso di verifica.

Occorre  inoltre indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti ai fini del controllo della detrazione e a conservare ed esibire a richiesta degli uffici i documenti che saranno indicati in apposito Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate.

Tutti i pagamenti all’impresa che svolge i lavori devono avvenire tramite bonifico bancario dal quale risulti la specifica causale del versamento e il codice fiscale di entrambe le parti (le banche hanno appositi moduli per questo tipo di bonifico).

E’ importante conservare sia  le fatture o le ricevute fiscali per gli acquisti e le prestazioni detraibili, le ricevute dei bonifici come prova del pagamento.

Agevolazioni ristrutturazione Riferimenti di legge

  • Legge 449/1997 ( Introduzione della detrazione sulle ristrutturazioni).
  • Dl 22 giugno 2012 n. 83, alias Decreto crescita ( Aumento della percentuale detraibile dal 36% al 50% , e aumento del tetto massimo di spesa da 48.000 a 96.000 euro fino a Giugno 2013 )
  • Dl 4 giugno 2013, convertito nella Legge 3 agosto 2013 n. 90 ( proroga del decreto precedente fino a Dicembre 2013 , aggiunta alle spese detraibili anche quelle relative ai mobili e agli elettrodomestici per un tetto di spesa massimo pari a 10.000 Euro )
  • Legge di stabilità 2014( ulteriore proroga della detrazione  pari al 50%, per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2014;
detrazione pari al 40%, per le spese sostenute dal 1° gennaio 2015al 31 dicembre 2015;
detrazione pari al 36% e importo massimo detraibile che ritorna a 48.000 euro, per le spese sostenute dal 1° gennaio 2016. E’ inoltre  prorogata fino al 31 dicembre 2014 la percentuale del 65% per interventi antisismici ( scenderà al 50% nel 2015).Anche la scadenza del Bonus mobili ed elettrodomestici è stato posticipata di un anno, e con alcune importanti precisazioni, al 31 dicembre 2014.

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Agevolazioni ristrutturazione – IVA 10%

Il regime agevolato dell’iva al 10% per le prestazioni di servizi relativi a interventi di manutenzione, ordinaria e straordinaria, realizzati su immobili residenziali, è stato introdotto in maniera permanente dalla Finanziaria 2010 ((Legge n. 191/2009).

Il 10% si applica sulle prestazioni di servizi relative ad interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, svolti su immobili residenziali.

Tutti gli altri  interventi di recupero edilizio ( restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione) prevedono invece l’IVA al 10% come  il regime naturale..

Se il fornitore dei beni e dei servizi è unico, come quasi sempre avviene, tutto l’importo può essere assoggettato al 10%. In quest’ultimo caso, l’Agenzia delle Entrate precisa che “qualora l’appaltatore fornisca beni di valore significativo l’aliquota ridotta si applica ai predetti beni soltanto fino a concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni stessi. Tale limite di valore deve essere individuato sottraendo dall’importo complessivo della prestazione, rappresentato dall’intero corrispettivo dovuto dal committente, soltanto il valore dei beni significativi”.

Riportiamo qui di seguito un esempio tratto dalla Guida dell’Agenzia delle Entrate:

Costo totale dell’intervento 10.000 euro, di cui: 
a) per prestazione lavorativa 4.000 euro;
b) costo dei beni significativi (ad esempio rubinetteria e sanitari) 6.000 euro.
Su questi 6.000 euro di beni significativi, l’Iva al 10% si applica solo su 4.000 euro, cioè sulla differenza tra l’importo complessivo dell’intervento e quello dei beni significativi (10.000 – 6.000 = 4.000).
Sul valore residuo (2.000 euro) l’Iva si applica nella misura ordinaria del 21%.

I beni significativi sono stati espressamente individuati dal decreto 29 dicembre 1999. Si tratta di:

• ascensori e montacarichi;

• infissi esterni e interni;

• caldaie;

• video citofoni;

• apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria;

• sanitari e rubinetteria da bagni;

• impianti di sicurezza.

Non si può applicare l’Iva agevolata al 10%:

• ai materiali o ai beni forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori;

• ai materiali o ai beni acquistati direttamente dal committente;

• alle prestazioni professionali, anche se effettuate nell’ambito degli interventi finalizzati al recupero edilizio;

• alle prestazioni di servizi resi in esecuzione di subappalti alla ditta esecutrice dei lavori. In tal caso la ditta subappaltatrice deve fatturare con Iva al 21% alla ditta principale che, successivamente, fatturerà la prestazione al committente con l’Iva al 10%, se ricorrono i presupposti per farlo.

Agevolazioni ristrutturazione prima casa

La circolare n. 2/E del 21 febbraio 2014 dell’Agenzia delle Entrate ha specificato tutte le novità relative alle modifiche sulla tassazione applicabile, ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, agli atti di trasferimento o di costituzione a titolo oneroso di diritti reali immobiliari.

A decorrere dal 1 gennaio 2014, l’applicabilità delle agevolazioni sulla prima casa è vincolata, ai fini dell’imposta di registro, alla categoria catastale in cui è classificato o classificabile l’immobile.

Le agevolazioni prima casa si richiedono direttamente e semplicemente al notaio durante il rogito per l’acquisto.

Le agevolazioni “prima casa” non sono vincolate al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente (può quindi essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo l’acquisto).

L’agevolazione prima casa non riguarda le abitazioni classificate di lusso, a prescindere dai requisiti dell’acquirente. le categorie catastali che racchiudono gli immobili classificati come “ di lusso” sono:

  • Le abitazioni di tipo signorile o categoria. A/1
  • Le abitazioni in ville o categoria. A/8
  • I castelli e i palazzi di eminenti pregi artistici e storici categoria A/9

Al contrario ne possono beneficiare:

  • Le abitazioni di tipo civile o categoria. A/2
  • Le abitazioni di tipo economico o categoria. A/3
  • Le abitazioni di tipo popolare o categoria A/4
  • Le abitazioni di tipo ultrapopolare o categoria A/5
  • Le abitazioni di tipo rurale o categoria A/6
  • Le abitazioni in villini o categoria. A/7
  • Le abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi o categoria. A/11

Secondo la circolare dell’Agenzia delle Entrate le agevolazioni per l’acquisto della prima casa si applicano anche            nel caso di trasferimento di immobile in corso di costruzione, in presenza dei requisiti previsti dalla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, purché l’immobile classificabile nelle categorie catastali suddette e per le ipotesi di acquisto contemporaneo di immobili contigui, destinati a costituire un’unica unità abitativa, ovvero di un immobile contiguo ad altra casa di abitazione già acquistata dallo stesso soggetto fruendo dei benefici ‘prima casa’, sempreché detto acquisto sia finalizzato a costituire con quest’ultima un’unica unità abitativa.

 

I requisiti che l’acquirente deve avere per poter usufruire delle Agevolazioni Prima Casa  sono:

  • Non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) di altra abitazione nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando, fatta eccezione se  il comproprietario di una porzione di immobile, acquistato con l’agevolazione “prima casa”, incrementa la sua quota acquistando un’ulteriore quota dello stesso immobile.
  • Non essere in possesso di altro immobile già acquistato con le agevolazioni prima casa “ su tutto il territorio nazionale , fatta eccezione se la proprietà dell’immobile è pervenuta a titolo gratuito ( è questo il caso di un immobile ricevuto in eredità)..
  • Avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando.

 

Il soggetto beneficiario perde il diritto alle agevolazioni prima casa nel caso in cui  non abbia ottenuto la residenza nel comune di acquisto dell’immobile entro i 18 mesi previsti dalla legge, abbia dichiarato il falso, venda o doni ad altri l’immobile oggetto delle agevolazioni prima casa entro 5 anni dall’acquisto ed entro un anno non riacquisti un’altra prima casa.

 

 

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